汉尼拔

“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

一 |     满觉陇的山风拂过层层茶垄，茶树叶子被日头晒得发亮，胡先生站在自家茶园的梯坎上，指了指远处：“那边要是能修一条农用轨道就好了。    作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。                   回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。

二 | ”这份期许，并非他一人所有。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。

三 |                    然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。自《政在@》栏目此前就《杭州西湖风景名胜区总体规划（2024—2035年）》（以下简称《规划》）开通民意征集通道以来，陆续收到不少来自“西湖景区原住民”、新纳入保护范围的居民的声音。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。                   一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。                   与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。

四 |                    首先，购房者心态已发生根本性转变。他们大多不是规划专家，也未必说得清“九大景区”“一张图管控”的具体内容，但他们长期住在那片山水里，那些山脊线的起伏、建筑高度的数字、管控边界的移动等，落在他们身上，就是回家的路好不好走、茶园的水够不够用、夜里能不能睡个踏实觉……一个茶农的“微观规划”茶农胡先生从小生活在满觉陇，12岁搬到城里，25岁又搬回山上。对比过去和现在，他最大的感触是路好走了，但车也多了。“以前要走半小时山路才能坐上公交，下雨天就蹭邻居的车去上学。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。”他说，如今游客从“只有节日才有人”变成了日常流量，双休日、节假日，山路上挤满了骑行的人，“有些骑得比汽车还快，挺危险的。

五 |                    而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。                   国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。”但真正的困扰藏在更深处。

六 | 作为“西湖景区原住民”，胡先生家的房屋修整和装修面临多重限制。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。                   商业地产同样不容乐观。仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。

七 | 集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。

八 |                    其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。“车子开不到门口，建材要肩挑背扛，建设成本高不少。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。再加上世界遗产的高度管控，想扩建基本不可能。”他理解这份保护背后的分量，真正让他犯难的，是另一件事——农业政策在景区里落不了地。胡先生家的收入全靠茶园。按常规农业政策，茶园可以配套一定比例的农业用房、蓄水池、农用轨道、喷灌设施。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。但在西湖风景名胜区范围内，这些设施往往被挡在门外。“茶园需要用水，蓄水池的配比和实际需求有差距。                   一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。我们想建农用轨道运输肥料和茶叶，想安装喷灌设施抗旱，都很难批下来。                             当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。                   然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。”他说，“山上有些地方连手机信号都没有，物联网茶园更是难以实现。谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。                   即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。                   笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。                   再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。”《规划》提出了全要素保护体系，山体、水体、生物多样性、历史文化都在保护之列。“茶叶是我们祖祖辈辈的生计，茶园基础设施不能等同于一般的建设开发。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。

九 | ”胡先生最大的期待，是政策在落实过程中能为农业生产留出弹性空间。皇城根下的“夜困扰”十五奎巷，南宋皇城遗址核心区。傅先生在这里住了三十年。这次《规划》将河坊街、太庙遗址、南宋御街、三省六部、嘉会门遗址等片区正式纳入西湖风景名胜区范围。

十 | 在风险面前，低价已失去吸引力。

十一 |                    8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。傅先生的身份也从“老城南居民”变成了“西湖景区原住民”，他说，改变其实早就开始了——不是从《规划》批复那天起，而是从周边旅游氛围越来越浓那天起。“最大的影响是回家堵车。”傅先生说，他家门口的道路几乎天天塞车，原本五分钟的路程有时要堵上半小时；停车更是“老大难”，邻里之间为抢车位没少闹不愉快。京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。当西湖的管控半径扩大，日常生活的便利性如何保障？同时困扰他的还有夜间商业的干扰。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。                   现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。“很多人只看到景区边开酒吧、开夜市拉动经济的一面。

十二 |                    回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。

十三 | 但对于每天住在这里的人，晚上十一二点还能听到外面喧哗，凌晨一两点仍有客人在街上大声说话，这种苦恼是难以想象的。”傅先生说。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。

十四 | 《规划》明确了要“守护西湖与城市共生的文化特质”，但对皇城遗址片区而言，文化传承与过度商业化之间的张力从未消解。

十五 | 傅先生希望限定夜经济的最晚营业时间，“让我们能睡个安稳觉。                   《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。”商户眼中的“非遗机会”潘先生在河坊街经营一家古玩店，2021年入驻。相比原住民对交通和农业的焦虑，他看到的更多是机会。他对《规划》的细节并不完全了解，但听到河坊街纳入西湖保护范围时，他的第一反应是：“能不能借这个机会，让河坊街的非遗传承借势活起来？”在他看来，现在的河坊街商业化气息过重，“同质化竞争严重，流量经济发展迅猛，很多非遗传承‘少人问津’。

十六 | ”他认为，既然要融入西湖保护体系，就不能只划个范围、竖块牌子，而应借助西湖的文化影响力，培育一批有杭州特色和非遗特色的点位。                   人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。“如果只是把河坊街圈进景区，游客来了看到的还是千篇一律的网红店，那‘并入西湖’的意义就打了折扣。                   我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。

十七 |                    本文来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁云风。

Current article:http://ilzcqt3.cibianpangjujiusu.cyou/2ginm/v95fh.html

Published on:20:01:20